Nous étions présent lors de la réunion publique qui s’est tenue le 22 juin à Souillac et vous proposons ici un résumé des explications qui nous ont été données sur l’élaboration par la communauté de commune du Plan Local d’Urbanisme intercommunal et Habitat (PLUi-H). Mais au préalable, il nous semble important de redéfinir de façon simple et concrète de quoi il s’agit.
Qu’est-ce que le PLUi-H ?
C’est un document stratégique qui traduit l’expression du projet politique d’aménagement et de développement durables du territoire. Il fixe les grandes orientations stratégiques d’aménagement et les règles d’occupation et d’utilisation du sol qui servent à l’instruction des autorisations d’urbanisme. Il détermine notamment les règles applicables à chaque commune, pour déterminer quoi construire, où et dans quelles conditions, les secteurs à protéger.
A l’échelle de Cauvaldor et de ses 77 communes, le PLUi-H édicte les règles de construction applicables à chaque parcelle selon son zonage.
Qu’est-ce que le PADD ?
Le PADD est la bible du plan local d’urbanisme. Il s’agit d’un document obligatoire qui informe les élus et les administrés des grands principes de développements en termes d’urbanisme et de transports dans le cadre du plan local d’urbanisme. Grâce à lui, le citoyen pourra entrer en possession de données simplifiées et synthétisées sur le projet communal ou intercommunal. Il tient lieu de plan et de programmes pour le PLUi-H. Il permet de prendre connaissance des objectifs architecturaux et économiques que souhaite mettre en place notre commune. A titre d’exemple, il renseigne sur les zones qui seront destinés à être davantage bâties et sous quelle forme architecturale ou sur celles destinées aux espaces agricoles.
Dossier simplifié, il doit également permettre aux administrés de prendre connaissance des engagements annoncés par les élus et de vérifier leur mise en œuvre effective.
Le PADD de Cauvaldor se décline en 5 axes: l’habitat, l’économie, l’agriculture, la mobilité et le patrimoine (en savoir plus ICI).
LE PLUi-H par étapes
Dans un premier temps, un état des lieux du territoire a été posé (consultable ICI). C’est ce diagnostic qui a déterminé les choix des orientations prises lors de la deuxième étape avec la production du PADD discuté cet été en conseil communautaire. L’arrêt du projet d’orientations et la consultation des partenaires constituent les troisième et quatrième étapes. L’enquête publique n’arrive que dans le cinquième temps et avant le dernier qui est l’approbation du PLUi-H.
Le contexte réglementaire
La modification du PLU en PLUi-H intervient dans le cadre réglementaire de la loi Climat et résilience qui renforce les objectifs de sobriété foncière et de lutte contre l’artificialisation des sols dans les plans locaux d’urbanisme. Lors de la réunion publique, l’intervenant nous a précisé que cela se traduit concrètement par la réduction de moitié des hectares constructibles pour les dix prochaines années (pour arriver à zéro les dix années suivantes). Cela équivaut à la diminution par 6 ou 7 de la délivrance des certificats d’urbanisme. Si 452 hectares de terres ont été soustraits à l’exploitation agricole entre 2013 et 2021, ce phénomène doit être divisé par deux à l’avenir.
Ainsi le PADD devra être un document le plus souple possible pour être compatible avec les textes en vigueur tout en défendant l’intérêt général et les intérêts locaux.
Constats et axes de réflexion des élus pour le PADD
La population de notre territoire est vieillissante et le solde migratoire ne compense plus le solde naturel. Depuis 2018, le Lot a perdu 1200 habitants. Par conséquent, il faut attirer la population sur notre territoire. De plus, Cauvaldor est un vivier d’emplois pour la région et plus de brivistes viennent travailler sur son territoire que l’inverse. L’offre de logement doit donc être conséquente et diversifiée. Le PLUi-H doit répondre à ces enjeux et le volet logement être mis en avant.
Quelles sont les préconisations l’Etat ?
L’Etat exige une densité de logement par surface plus importante (il sera désormais impossible de construire une maison au milieu d’1 hectare de terrain) et une maison doit être construite à au moins 3 mètre de la voirie. Il demande aussi à polariser les logements près des services, des équipements et des transports, cela revient à privilégier les zones urbaines (que vont devenir nos hameaux ?).
D’autre part, l’Etat veut mettre en place une politique volontariste contre la rétention foncière. Il souhaite inciter les propriétaires à rénover un bien bâti ou à vendre un terrain constructible pour lequel il n’a pas de projet de construction. En milieu rural, il faudra répertorier les granges qui pourraient changer de destination.
En zones agricoles et naturelles, l’artificialisation doit être limitée. Les terres agricoles doivent être protégées tout en favorisant la mixité sociale.
Quelques conseils pour les propriétaires
Si une autorisation d’urbanisme est en cours pendant l’élaboration du PLUi-H alors le terrain constructible ne pourra pas être déclassé. Un terrain constructible qui n’est pas mis en vente au bout de 3 à 5 ans est susceptible d’être déclassé. Les critères pour déclasser un terrain reposent sur des enjeux agricoles, environnementaux et les risques naturels. Pour ne pas voir son terrain constructible déclassé, il est conseillé au propriétaire de déposer un certificat d’urbanisme.
Les critères de changement de destination d’un bâtiment sont réunis lorsque son affectation ne compromet pas les activités agricoles, n’impacte pas les paysages et qu’il se trouve à moins de 100 m des réseaux. Depuis la loi ALUR, le changement de destination est étendu à tous les bâtiments et plus seulement aux bâtiments agricoles remarquables.
A savoir: les habitats légers démontables (“résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs” selon la loi Alur), autonomes ou non, sont autorisés en zone constructible, zone U (urbanisée) ou AU (à urbaniser) mais pas en zone A (agricole) ou N (naturelle). Il existe cependant une dérogation à cela, les STECAL (secteurs de taille et de capacité limitées). Les STECAL sont des secteurs délimités dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, créés “à titre exceptionnel pour y accueillir des constructions spécifiques ». Ils sont subordonnés au respect de certains principes comme la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, la réduction des flux de déplacements, la répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services… (en savoir plus ICI)
D’autres projets peuvent être acceptés dans ce cadre comme le rapprochement intergénérationnel au sein d’une exploitation agricole (le bien-fondé étant justifié par l’intérêt général).
Les étapes à venir dans l’élaboration du PLUi-H
L’intervenant avait annoncé une prochaine série de réunions publiques pour le mois de septembre. Il s’avère que celles-ci se dérouleront en décembre. Ces 5 réunions publiques de concertation doivent préciser l’avancement de la démarche d’élaboration du PLUi-H et présenter le PADD.
A la fin de l’année, le dossier de PLUi-H présentant les objectifs en matière d’aménagement et d’urbanisme sur le territoire de CAVAULDOR devrait théoriquement être arrêté. Il sera ensuite soumis aux services de l’Etat, aux collectivités territoriales (département, régions), aux chambres consulaires et autres personnes publiques associées, qui ont 3 mois pour répondre.
Il faudra 3 mois supplémentaires pour que le commissaire enquêteur prépare l’enquête publique qui permettra aux habitants de consulter les documents du PLUi-H. Ils les renseigneront sur les grandes orientations, en terme d’aménagement, d’équipement, d’urbanisation, de paysage et d’environnement, prises par le conseil communautaire. Ils permettront également aux administrés de prendre connaissance des droits à construire de chaque parcelle.